Phân tích tính khả thi, bài toán dòng tiền và cảnh báo rủi ro cho dự án 9.700 tỷ đồng tại Quảng Ngãi.
"Vị trí độc tôn giữa sông Trà Khúc - Thách thức và Cơ hội song hành."
Hecta (Diện tích)
Tỷ Đồng (Tổng vốn)
Năm (Tiến độ)
Tổng sản phẩm (Căn)
Dự án sở hữu vị trí đắc địa "Đảo giữa sông", tuy nhiên cơ cấu sản phẩm đang đặt ra dấu hỏi lớn về khả năng hấp thụ của thị trường Quảng Ngãi.
So sánh suất đầu tư dự kiến (Giá vốn) so với mặt bằng giá thị trường khu vực lân cận để xác định Biên an toàn.
Giá vốn (bao gồm chi phí tài chính) ước tính khoảng 18-20 triệu/m². Trong khi giá đất nền khu vực lân cận chỉ dao động từ 13-19 triệu/m².
Để đạt lợi nhuận kỳ vọng, Chủ đầu tư phải bán Biệt thự/Nhà phố với giá 28-35 triệu/m². Đây là mức giá "kén khách" tại Quảng Ngãi hiện nay.
Chi phí làm cầu, kè sông và san lấp cực lớn ngay giai đoạn đầu. Nguy cơ âm dòng tiền 3-5 năm đầu rất cao.
Phân khúc chung cư cao tầng là "tử huyệt" thanh khoản. Thị trường chưa sẵn sàng hấp thụ gần 2.000 căn hộ.
Tiến độ 8 năm kéo dài rủi ro chính sách. Thi công trên nền địa chất đảo sông phức tạp dễ đội vốn.
"Dự án Đảo Ngọc là một ván cược lớn. Dự án đẹp về quy hoạch cảnh quan nhưng nặng gánh về tài chính. Cơ hội chỉ dành cho Nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu cực mạnh, tầm nhìn trên 10 năm và khả năng tái cấu trúc sản phẩm."
Có thể sở hữu phân khu Biệt thự ven sông (Limited Edition) với giá gốc. Đây là tài sản tích sản tốt.
Kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn (< 3 năm) hoặc đầu tư vào căn hộ chung cư để cho thuê/bán lại.
"Đây là cuộc chơi chiến lược dài hạn. Tính khả thi của dự án phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực trường vốn để vượt qua giai đoạn làm hạ tầng (cầu, kè) mà chưa có dòng tiền."
➢ Khuyến nghị 1: Áp dụng chiến lược "Phân kỳ đầu tư": Ưu tiên phát triển thấp tầng (biệt thự/nhà phố) để thu hồi vốn nhanh. Trì hoãn phân khu cao tầng (chung cư) sang giai đoạn sau.
➢ Khuyến nghị 2: Cân nhắc mô hình Liên doanh (Joint Venture) với các quỹ đầu tư quốc tế để chia sẻ rủi ro tài chính khổng lồ ban đầu.