Bức tranh 9 tháng đầu năm 2025: Phục hồi & tái cấu trúc
Thị trường ghi nhận đà tăng trưởng tích cực về nguồn cung và các chỉ số kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng cho sự phục hồi.
~86.000
sản phẩm (gấp 1.3 lần 2024)
430.769
giao dịch (+1% so với 9T 2024)
18,8 Tỷ USD
tín hiệu tích cực
+9.46%
(So với cùng kỳ 2024)
Tình trạng mất cân đối vẫn chưa được cải thiện. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao, trong khi phân khúc bình dân và vừa túi tiền gần như vắng bóng.
Biểu đồ cơ cấu nguồn cung sản phẩm mới 9 tháng đầu năm 2025.
Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng kịch bản thị trường có sự khác biệt rõ rệt về nguồn cung.
Nguồn cung mới trong Q3 đạt 5.600 căn, tuy nhiên giá bán sơ cấp trung bình tăng vọt 23% so với cùng kỳ 2024, chủ yếu do sự gia nhập của các dự án hạng sang.
Đối mặt với khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng, Q3 chỉ ghi nhận 1.800 căn hộ mới. Giá bán sơ cấp tăng 8.8% so với 2024, neo ở mức rất cao.
Trong khi thị trường nhà ở dân cư tái cấu trúc, phân khúc văn phòng và công nghiệp tiếp tục là những điểm sáng thu hút dòng vốn.
Xu hướng "Flight-to-Quality" rõ rệt. Các tòa nhà Hạng A và B mới, đạt chuẩn xanh có tỷ lệ lấp đầy cao. Giá thuê Hạng A tại TP.HCM vẫn ở mức cao nhất cả nước.
Tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI. Giá thuê tăng mạnh so với 2019 nhưng vẫn cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM (cũ) đạt 90%.
Bức tranh thị trường BĐS Việt Nam 9 tháng đầu năm 2025: Cái nhìn toàn diện
Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn chuyển mình quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam, vận hành trên một nền tảng mới được định hình bởi hai trụ cột chính: sự phục hồi của nền kinh tế vĩ mô và tác động mang tính bước ngoặt của khung pháp lý mới. Việc phân tích sâu sắc các yếu tố này là điều kiện tiên quyết để nhận diện đúng bản chất của thị trường, từ đó xác định các cơ hội và rủi ro trong chu kỳ phát triển sắp tới.
Nền kinh tế Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2025 thể hiện một bức tranh đa chiều, với những điểm sáng ấn tượng về tăng trưởng và thu hút vốn đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn những thách thức có thể tác động đến sự ổn định của thị trường bất động sản.
Tăng trưởng GDP ghi nhận sự biến động đáng chú ý qua các quý. Quý 1 khởi đầu mạnh mẽ với mức tăng trưởng 6.9%, và Quý 2 tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng, ước đạt 7.52% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, khi xét tổng thể 6 tháng đầu năm, tốc độ tăng trưởng lại cho thấy sự chậm lại ở mức 5.1%, thấp hơn so với mức 6.4% của cùng kỳ năm 2024. Sự không đồng đều này cho thấy nền kinh tế vẫn còn phụ thuộc vào các yếu tố mùa vụ và động lực từ một số ngành công nghiệp, dịch vụ cụ thể.
Điểm sáng nổi bật nhất của nền kinh tế là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Ngay trong Quý 1, tổng vốn FDI đăng ký đã đạt 11 tỷ USD. Lũy kế 6 tháng đầu năm, vốn FDI thực hiện đạt 11.72 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, và tổng vốn thu hút đạt gần 21.52 tỷ USD. Đặc biệt, dòng vốn FDI đăng ký mới chảy vào lĩnh vực bất động sản tăng vọt 46% so với cùng kỳ, đạt 5.17 tỷ USD, khăng định sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong Quý 1 tăng 3.2% so với cùng kỳ năm trước, một mức tăng nằm trong tầm kiểm soát của Chính phủ. Để hỗ trợ nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, duy trì mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà ở mức tương đối ổn định, tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư và người mua nhà tiếp cận nguồn vốn.
Tuy nhiên, sức khỏe của khu vực doanh nghiệp lại cho thấy những tín hiệu trái chiều. Trong Quý 1, có 72,900 doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 19% so với cùng kỳ. Nhưng đồng thời, cũng có tới 78,800 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 7%. Điều này cho thấy môi trường kinh doanh vẫn còn nhiều thách thức. Bù lại, sức mua nội địa vẫn là một điểm tựa quan trọng, thể hiện qua tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP. Hồ Chí Minh tăng 14.2% trong 3 tháng đầu năm.
| Chỉ số Kinh tế Vĩ mô | Q1/2025 | Q2/2025 | 6 tháng đầu năm 2025 | So sánh YoY (%) |
|---|---|---|---|---|
| Tăng trưởng GDP (%) | $6.9^{1}$ | $7.52^{3}$ | $5.1^{4}$ | Chậm lại so với 6.4% cùng kỳ 2024 |
| Tổng vốn FDI đăng ký (tỷ USD) | $11.0^{2}$ | $\sim21.52^{3}$ | Tăng mạnh | |
| FDI vào BĐS (tỷ USD) | $5.17^{4}$ | +46% | ||
| FDI thực hiện (tỷ USD) | $11.72^{5}$ | Cao nhất 5 năm | ||
| Tăng trưởng CPI (%) | $3.2^{1}$ | $3.27^{10}$ | Trong tầm kiểm soát |
Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất là sự "lệch pha" giữa các chỉ số vĩ mô tích cực và thực trạng của thị trường bất động sản nhà ở...
Bên cạnh đó, thị trường cũng đối mặt với rủi ro từ cán cân mong manh giữa việc kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng...
Năm 2025 là năm bản lề khi bộ ba luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực và đi vào cuộc sống, hứa hẹn tạo ra một cuộc tái cấu trúc sâu rộng cho toàn thị trường.
Luật Đất đai 2024 (sửa đổi): Thay đổi mang tính cách mạng nhất là việc bỏ khung giá đất của Chính phủ...
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Luật mới siết chặt các điều kiện đối với cả chủ đầu tư và môi giới bất động sản...
Luật Nhà ở 2023: Luật này tập trung vào việc thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH)...
Bộ ba luật mới này đang tạo ra một hiệu ứng "thanh lọc" mạnh mẽ trên thị trường...
Mặc dù các luật mới, đặc biệt là Luật Nhà ở, được kỳ vọng sẽ góp phần bình ổn giá nhà thông qua việc thúc đẩy nguồn cung NƠXH...
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức thoát khỏi giai đoạn khó khăn nhất và bước vào một chu kỳ mới. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều trên tất cả các phân khúc và khu vực, mà mang đặc trưng của một sự "phục hồi có chọn lọc", hay còn gọi là phục hồi theo hình chữ K.
Dữ liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường quốc tế cho thấy những tín hiệu tích cực rõ nét qua từng quý.
Sau một thời gian dài bị tắc nghẽn, nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu được khơi thông. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong Quý 2/2025, cả nước có 58 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng 128.9% so với Quý 1. Số lượng dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng tăng vọt 155.4%, đạt 157 dự án với quy mô 52,223 căn/lô nền. Điều này cho thấy những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ đã bắt đầu phát huy tác dụng.
Lượng giao dịch trên toàn thị trường có xu hướng tăng trưởng tích cực. Quý 2 ghi nhận khoảng 157,021 giao dịch thành công, tăng 116.6% so với Quý 1. Tuy nhiên, xét trên bình diện 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch chỉ tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ, phản ánh một thực tế rằng sức mua chung của thị trường tuy đã cải thiện nhưng vẫn còn hạn chế và chưa tạo ra sự bùng nổ.
Niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà đang dần được củng cố. Một khảo sát trong Quý 3 cho thấy 74% môi giới ghi nhận có giao dịch thành công, con số cao nhất kể từ đầu năm. Mức độ quan tâm và tìm kiếm bất động sản trên các nền tảng trực tuyến toàn quốc cũng tăng từ 10-15% trong Quý 3 so với Quý 2.
Mặc dù các con số tổng thể cho thấy thị trường đang "ấm lên", nhưng nếu bóc tách sâu hơn, có thể thấy rõ một sự phân hóa mạnh mẽ. Sự phục hồi này không phải là một làn sóng lan tỏa đều khắp, mà đang diễn ra theo "hình chữ K".
Nhánh đi lên (Upper Leg): Nhánh này bao gồm các phân khúc và khu vực đang có đà tăng trưởng mạnh mẽ, thu hút dòng tiền. Đó là bất động sản công nghiệp, hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng FDI; đất nền tại các khu vực vùng ven có quy hoạch hạ tầng rõ ràng; và căn hộ phân khúc cao cấp, hạng sang tại các vị trí đắc địa ở Hà Nội.
Nhánh đi ngang hoặc đi xuống (Lower Leg): Nhánh này bao gồm các phân khúc đang gặp nhiều khó khăn. Điển hình là căn hộ phân khúc bình dân, vừa túi tiền, gần như biến mất khỏi thị trường các đô thị lớn; nhà ở xã hội với tình trạng cung không đủ cầu; và thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh nói chung, vốn đang bị tắc nghẽn nghiêm trọng về nguồn cung mới.
Do đó, việc gọi đây là một "sự phục hồi" chung là chưa hoàn toàn chính xác. Thị trường đang trải qua một cuộc tái cấu trúc, nơi dòng tiền thông minh và có chọn lọc đang chảy vào những tài sản có câu chuyện tăng trưởng rõ ràng, pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác thực, trong khi những phân khúc còn tồn tại nhiều vướng mắc hoặc giá đã bị đẩy lên quá cao đang phải đối mặt với áp lực điều chỉnh.
Dựa trên các chỉ báo kinh tế và diễn biến thị trường, có thể xác định vị thế của thị trường bất động sản Việt Nam trong chu kỳ kinh điển (Tích lũy - Phục hồi - Sốt nóng - Suy thoái).
Thị trường đã rõ ràng đi qua giai đoạn đáy của "Suy thoái/Đóng băng" (kéo dài từ giữa 2022 đến cuối 2023). Với các tín hiệu như thanh khoản cải thiện từ mức rất thấp, mặt bằng giá ngừng giảm và bắt đầu ổn định hoặc tăng nhẹ ở một số nơi, cùng với tâm lý nhà đầu tư chuyển từ bi quan sang thận trọng và lạc quan hơn, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đã bước vào giai đoạn "Phục hồi" (Recovery) của một chu kỳ mới.
Giai đoạn phục hồi này được dự báo sẽ kéo dài và diễn ra một cách từ tốn, không có sự tăng trưởng nóng đột biến như chu kỳ 2020-2021. Các rào cản về mặt bằng giá cao, thủ tục pháp lý và khả năng tiếp cận tín dụng vẫn còn đó, đóng vai trò như một "phanh hãm" tự nhiên, ngăn chặn thị trường trở nên quá nóng. Thị trường có thể sẽ tiến vào giai đoạn "Tăng trưởng/Mở rộng" (Expansion) một cách vững chắc hơn, có thể bắt đầu từ nửa cuối năm 2026, khi các luật mới đã đi vào ổn định, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ triệt để hơn và nguồn cung mới được khơi thông một cách đồng bộ.
Sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam 2025 không đồng đều, mà thể hiện sự phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc. Việc mổ xẻ chi tiết từng loại hình sản phẩm sẽ giúp nhà đầu tư nhận diện rõ đâu là cơ hội và đâu là rủi ro tiềm ẩn.
Phân khúc nhà ở, vốn được xem là xương sống của thị trường, đang chứng kiến một cuộc phân hóa mạnh mẽ chưa từng có, đặc biệt là giữa hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 trải qua một giai đoạn tăng giá mạnh mẽ nhưng cũng bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt. Nguồn cung mới có sự cải thiện đáng kể, Quý 1 ghi nhận gần 3,920 căn mở bán mới (+70% so với cùng kỳ), và bùng nổ trong Quý 2 với hơn 8,300 căn. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu tập trung ở các khu vực ngoại thành và nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Về giá bán, thị trường chứng kiến đà tăng "phi mã", giá sơ cấp trung bình Quý 3 leo lên mức 88 triệu VNĐ/m², tăng 23% so với cùng kỳ. Dù vậy, từ Quý 2, đà tăng bắt đầu chững lại và giá thứ cấp lần đầu tiên giảm nhẹ sau 5 năm. Về thanh khoản, mặc dù giá cao, tỷ lệ hấp thụ vẫn rất tốt, đạt 7,914 căn trong Quý 1 (+49% so với cùng kỳ), đặc biệt tại các dự án lớn của chủ đầu tư uy tín.
Trái ngược hoàn toàn, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục chìm trong tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Nguồn cung mới ở mức thấp kỷ lục, Quý 1 chỉ có khoảng 800 căn, cải thiện nhẹ trong Quý 2 (2,800 căn) và Quý 3 (1,800 căn), chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn. Do khan hiếm, giá bán bị đẩy lên và neo ở mức rất cao, trung bình Quý 3 đạt 87 triệu VNĐ/m² (+31% so với cùng kỳ). Thanh khoản diễn ra khá chậm chạp do thiếu hụt sản phẩm giá vừa túi tiền, tỷ lệ hấp thụ trong Quý 3 chỉ đạt 49%.
Sự tương phản giữa hai thị trường cho thấy một "cuộc đại phân hóa". Đà tăng giá ở Hà Nội được thúc đẩy bởi kỳ vọng hạ tầng và tâm lý lạc quan, trong khi mặt bằng giá cao ở TP. Hồ Chí Minh là hệ quả trực tiếp của sự tắc nghẽn pháp lý kéo dài làm cạn kiệt nguồn cung. Điều này đặt ra lưu ý cho nhà đầu tư: tại Hà Nội, cần cảnh giác rủi ro "bong bóng giá"; còn tại TP. Hồ Chí Minh, ẩn số lớn nhất là thời điểm các nút thắt pháp lý được tháo gỡ.
| Chỉ tiêu | Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới Q3/2025 (căn) | ~5,600 | ~1,800 |
| Giá bán sơ cấp trung bình Q3/2025 (triệu VNĐ/m²) | ~88 (3,524 USD) | ~87 (3,752 USD) |
| Tăng trưởng giá sơ cấp YoY (Q3/2025) | +23% | +31% |
| Tỷ lệ hấp thụ Q3/2025 (%) | 86% | 49% |
| Động lực chính | Kỳ vọng hạ tầng, tâm lý thị trường | Khan hiếm nguồn cung do vướng mắc pháp lý |
| Rủi ro chính | Mặt bằng giá tăng quá nhanh, nguy cơ điều chỉnh | Nguồn cung tiếp tục tắc nghẽn, giá bán phi thực tế |
Phân khúc này cũng cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa hai miền. Tại Hà Nội, thị trường đặc biệt sôi động với nguồn cung mới tăng gấp 7 lần và giao dịch tăng gần 5 lần so với cùng kỳ, giá sơ cấp trung bình đạt 229 triệu VNĐ/m². Ngược lại, TP. Hồ Chí Minh trầm lắng hơn, giá sơ cấp điều chỉnh nhẹ xuống 303 triệu VNĐ/m², giao dịch chỉ phục hồi ở các khu vực phía Tây có mức giá hợp lý hơn.
Đất nền, phân khúc mang tính đầu cơ cao, đã có tín hiệu "ấm lại". Trong Quý 1, lượt tìm kiếm đất nền tăng 50% so với cùng kỳ 2024. Dòng tiền đầu cơ rất nhạy cảm với thông tin quy hoạch, khiến các tỉnh phía Bắc có thông tin sáp nhập, hạ tầng ghi nhận mức độ quan tâm tăng đột biến. Giá đất nền tại Hà Nội và vùng lân cận đã tăng 42% kể từ đầu năm 2023, trong khi con số này tại TP. Hồ Chí Minh chỉ là 7%, cho thấy rủi ro bong bóng cục bộ tại các khu vực tăng giá theo "tin đồn".
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là "ngôi sao sáng" và là phân khúc có sức khỏe bền vững nhất. Sức hấp dẫn đến từ dòng vốn FDI ổn định, chiến lược "Trung Quốc +1", và vị thế của Việt Nam trong top 5 điểm đến đặt nhà máy mới tại châu Á. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và ổn định.
Xu hướng chuyên môn hóa ngày càng rõ nét. Miền Bắc (Bắc Ninh, Hải Phòng) đang định hình thành cụm sản xuất công nghệ cao, khiến nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn tăng gấp đôi. Trong khi đó, Miền Nam (Bình Dương, Đồng Nai) củng cố vị thế trung tâm hậu cần và kho vận, với nhu cầu thuê kho bãi tăng 39% nhờ thương mại điện tử và logistics.
| Chỉ tiêu | Miền Bắc (Hải Phòng, Bắc Ninh,...) | Miền Nam (Bình Dương, Đồng Nai,...) |
|---|---|---|
| Giá thuê đất KCN (USD/m²/chu kỳ) | ~139 | ~179 |
| Nhu cầu chủ đạo | Nhà xưởng xây sẵn (tăng gấp đôi) | Kho vận (hấp thụ tăng 39%) |
| Các ngành thu hút chính | Công nghệ cao, điện tử, sản xuất linh kiện | Logistics, thương mại điện tử, hàng tiêu dùng |
Phân khúc văn phòng chứng kiến xu hướng dịch chuyển về chất lượng ("flight-to-quality"), các doanh nghiệp ưu tiên tòa nhà hạng A, đạt chuẩn xanh, chủ yếu đến từ ngành ICT và tài chính. Tại TP.HCM, tỷ lệ trống hạng A giảm mạnh xuống 18.6%, trong khi hạng B lại tăng lên. Phân khúc bán lẻ có sức chống chịu tốt, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao (94% tại TP.HCM, 86% tại Hà Nội), được thúc đẩy bởi ngành F&B, giải trí và sự mở rộng của các thương hiệu bán lẻ Trung Quốc.
Sau thời gian dài trầm lắng, BĐS nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu phục hồi đầu tiên nhờ sự trở lại của ngành du lịch và khung pháp lý cho condotel dần hoàn thiện. Nguồn cung mới năm 2025 dự kiến đạt 6,500 sản phẩm, cao gấp ba lần năm 2024. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn là điểm yếu, nhà đầu tư còn rất thận trọng. Chu kỳ phục hồi này được dự báo sẽ hướng tới "giá trị thực", nhà đầu tư sẽ xem xét kỹ lưỡng hơn về uy tín chủ đầu tư, đơn vị vận hành và tiềm năng khai thác thực tế.
Bức tranh thị trường bất động sản 2025 trở nên đa dạng và phức tạp hơn khi đi sâu vào từng địa phương. Mỗi thành phố trực thuộc trung ương đều có một câu chuyện riêng, được định hình bởi các yếu tố kinh tế, hạ tầng và đặc thù cung-cầu khác nhau.
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025 được định hình bởi một nghịch lý lớn: nhu cầu nhà ở luôn ở mức rất cao nhưng nguồn cung lại ở mức thấp kỷ lục trong nhiều năm.
Tình trạng khan hiếm nguồn cung mới là vấn đề nan giải nhất, chủ yếu do các vướng mắc pháp lý kéo dài khiến hàng trăm dự án không thể triển khai. Quý 1 chỉ có khoảng 800 căn hộ mới được chào bán, và dù có cải thiện trong các quý sau, con số vẫn quá nhỏ bé so với quy mô của một đô thị hơn 10 triệu dân.
Sự khan hiếm này dẫn đến một hệ quả tất yếu là sự lệch pha nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. Hơn 90% nguồn cung mới trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và bình dân gần như biến mất. Điều này đẩy mặt bằng giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh lên mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm cạn kiệt, TP. Thủ Đức nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi. Việc quy hoạch chung TP. Thủ Đức được phê duyệt vào đầu năm 2025 được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung trong dài hạn. Đồng thời, sự tắc nghẽn ở thị trường trung tâm đang thúc đẩy một xu hướng giãn dân mạnh mẽ ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
Sau giai đoạn tăng giá "phi mã" kéo dài từ năm 2023 đến đầu 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đang bắt đầu có những dấu hiệu "hạ nhiệt" và đi vào giai đoạn ổn định hơn.
Đà tăng giá mạnh mẽ của Hà Nội được cộng hưởng từ nhiều yếu tố: sự khan hiếm nguồn cung trong các quận nội đô, tâm lý tích trữ tài sản, và đặc biệt là kỳ vọng lớn vào sự phát triển của hạ tầng giao thông như dự án Vành đai 4. Tuy nhiên, từ Quý 2/2025, giá bán trên thị trường thứ cấp lần đầu tiên ghi nhận sự sụt giảm nhẹ sau 5 năm, cho thấy thị trường đang tìm về một điểm cân bằng mới. Tương tự TP. Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội cũng chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây, vốn là nguồn cung chủ lực thu hút người mua.
Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ nét và bền vững trong năm 2025. Thanh khoản đã cải thiện đáng kể, giá đất tại các khu vực trọng điểm đã tăng trung bình 8-12% so với cùng kỳ. Sự phục hồi này được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai. Thị trường Đà Nẵng cũng đang phát triển cân bằng hơn với sự tăng trưởng ở cả phân khúc căn hộ cao cấp và nhà ở xã hội.
Hải Phòng đang trỗi dậy mạnh mẽ và là một trong những thị trường sôi động nhất khu vực phía Bắc, với sự tăng trưởng bền vững dựa trên nền tảng phát triển kinh tế thực. Thành phố là trung tâm công nghiệp, cảng biển, thu hút dòng vốn FDI khổng lồ, cùng với hệ thống hạ tầng đồng bộ gồm cảng nước sâu, sân bay quốc tế và cao tốc. Nhu cầu và giao dịch bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều đi lên trong nửa đầu năm 2025, trong khi mặt bằng giá vẫn được đánh giá là hợp lý và còn nhiều tiềm năng.
Thị trường bất động sản Cần Thơ đã có một sự bứt phá ngoạn mục trong năm 2025. Quý 1 ghi nhận sự tăng trưởng đột biến về thanh khoản với 2,191 giao dịch, tăng 68% so với cùng kỳ. Sự "thức giấc" này là kết quả trực tiếp của việc hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia được triển khai, giúp phá vỡ thế "ốc đảo" của vùng. Cùng với đó, Cần Thơ đang đẩy mạnh phát triển công nghiệp và đô thị hóa, tạo ra nhu cầu mới về nhà ở chất lượng cao, khiến giá nhà đất đã tăng từ 10-15% trong nửa đầu năm.
| Thành phố | Giai đoạn trong chu kỳ BĐS | Phân khúc nổi bật | Động lực tăng trưởng chính | Rủi ro chính |
|---|---|---|---|---|
| TP. Hồ Chí Minh | Phục hồi (Bị nén) | BĐS vùng ven, Căn hộ hạng sang | Quy hoạch Thủ Đức, Hạ tầng kết nối vùng | Khan hiếm nguồn cung, Vướng mắc pháp lý |
| Hà Nội | Phục hồi (Chững lại sau đỉnh) | Căn hộ đại đô thị, Nhà liền thổ | Hạ tầng (Vành đai 4), Nhu cầu ở thực lớn | Mặt bằng giá đã quá cao, nguy cơ điều chỉnh |
| Đà Nẵng | Phục hồi (Bền vững) | Đất nền ven biển, Căn hộ du lịch | Du lịch phục hồi, Hạ tầng cảng biển | Phụ thuộc vào ngành du lịch |
| Hải Phòng | Tăng trưởng | BĐS Công nghiệp, Nhà ở (mọi phân khúc) | FDI, Kinh tế cảng biển, Hạ tầng | Tăng trưởng quá nóng ở một số khu vực |
| Cần Thơ | Phục hồi (Bứt phá) | Đất nền, Căn hộ | Hạ tầng giao thông liên vùng, Công nghiệp | Thị trường còn non trẻ, thanh khoản chưa ổn định |
Thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ vận động theo các yếu tố kinh tế và chính sách, mà còn đang được định hình lại một cách sâu sắc bởi các xu hướng công nghệ và phát triển bền vững trên toàn cầu. Việc nắm bắt các xu hướng này là chìa khóa để đón đầu tương lai.
Công nghệ bất động sản (PropTech) và nhà thông minh (Smart Home) đang trải qua một cuộc cách mạng tại Việt Nam, dịch chuyển từ vai trò là một công cụ marketing đơn thuần để trở thành một phần cốt lõi trong chuỗi giá trị giao dịch và quản lý vận hành.
Các công nghệ tiên tiến không còn là ý tưởng mà đã được các chủ đầu tư lớn áp dụng rộng rãi. Công nghệ thực tế ảo (VR/AR) cho phép khách hàng "tham quan" dự án từ xa đã được Vinhomes và Masterise Homes triển khai hiệu quả. Trí tuệ nhân tạo (AI) đang được ứng dụng để định giá bất động sản chính xác hơn, phân tích dữ liệu và cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng. Trong khi đó, Internet vạn vật (IoT) là nền tảng cho các giải pháp Smart Home và quản lý tòa nhà thông minh, giúp tối ưu hóa năng lượng và nâng cao an ninh.
Thị trường PropTech Việt Nam, được dự báo tăng trưởng gần 19% mỗi năm giai đoạn 2024-2029, đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ. Thay vì chỉ dừng lại ở các website đăng tin, các startup đang hướng tới xây dựng các hệ sinh thái tích hợp toàn diện, xử lý toàn bộ quy trình từ tìm kiếm, giao dịch, tài chính, pháp lý cho đến quản lý sau bán hàng.
Sự phát triển của PropTech đang tái định nghĩa lại chuỗi giá trị bất động sản. Các công cụ như AI định giá sẽ làm giảm sự phụ thuộc vào kinh nghiệm cảm tính, trong khi các nền tảng giao dịch đầu cuối giúp quy trình mua bán trở nên minh bạch và nhanh chóng hơn. Điều này đặt ra một yêu cầu cấp thiết cho đội ngũ môi giới truyền thống: phải tự nâng cấp mình từ người dẫn xem nhà thành những nhà tư vấn chuyên sâu, cung cấp các giá trị mà công nghệ không thể thay thế như kỹ năng đàm phán, phân tích chiến lược đầu tư và xây dựng mối quan hệ tin cậy.
Phát triển bền vững và công trình xanh (Green Building) đã vượt qua giai đoạn là một "lựa chọn" để trở thành một xu hướng tất yếu, một tiêu chuẩn bắt buộc của thị trường trong tương lai.
Tính đến cuối Quý 3/2025, Việt Nam đã có hơn 600 dự án được cấp các chứng nhận công trình xanh (như LEED, LOTUS, EDGE) với tổng diện tích sàn gần 17 triệu m². Động lực cho xu hướng này đến từ hai phía: Về phía cầu, các khách thuê doanh nghiệp đa quốc gia ngày càng yêu cầu không gian văn phòng phải đáp ứng tiêu chí ESG , và người mua nhà cá nhân ngày càng quan tâm đến sức khỏe, tiết kiệm năng lượng. Về phía cung, Chính phủ đang chuẩn bị ban hành bộ tiêu chí công trình xanh quốc gia đầu tiên, tạo ra một hành lang pháp lý thống nhất.
Trước đây, chi phí đầu tư ban đầu cao hơn là một rào cản. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang dần ghi nhận một "phần bù xanh" (Green Premium) rõ rệt. Các tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ xanh có thể cho thuê với giá cao hơn và có tỷ lệ lấp đầy tốt hơn. Các dự án nhà ở xanh cũng dễ dàng thu hút nhóm khách hàng cao cấp. Khi lợi ích kinh tế này trở nên rõ ràng, nó sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ để các chủ đầu tư tự nguyện áp dụng các tiêu chuẩn xanh.
Cùng với sự phát triển của công nghệ và sự thay đổi trong tư duy, các mô hình đầu tư bất động sản mới đang bắt đầu manh nha tại Việt Nam. Các mô hình như Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) hay đầu tư phân mảnh (fractional ownership) sử dụng công nghệ blockchain cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể chung vốn sở hữu một phần của các bất động sản giá trị lớn. Mặc dù các mô hình này vẫn còn ở giai đoạn đầu và đối mặt với nhiều thách thức về hành lang pháp lý, chúng cho thấy một tương lai nơi việc đầu tư bất động sản sẽ trở nên dễ tiếp cận và linh hoạt hơn.
Dựa trên những phân tích toàn diện về bối cảnh vĩ mô, diễn biến các phân khúc và đặc điểm từng thị trường, phần này sẽ tổng hợp các luận điểm thành một ma trận phân tích chiến lược (SWOT) và đưa ra các khuyến nghị đầu tư cụ thể, có tính ứng dụng cao cho từng nhóm đối tượng.
| Phân khúc | Tiềm năng Tăng giá vốn | Tiềm năng Dòng tiền | Rủi ro Pháp lý | Rủi ro Thanh khoản | Vị thế đề xuất |
|---|---|---|---|---|---|
| BĐS Công nghiệp | Cao | Rất cao | Thấp | Trung bình | Ngôi sao tăng trưởng |
| Căn hộ Trung tâm (có sổ) | Trung bình | Cao | Rất thấp | Thấp | Giữ tiền an toàn |
| Căn hộ Vùng ven (dự án) | Cao | Trung bình | Trung bình | Trung bình | Tăng trưởng cân bằng |
| Nhà liền thổ (KĐT mới) | Cao | Trung bình | Trung bình | Cao | Tài sản tích lũy |
| Đất nền (có quy hoạch) | Rất cao | Rất thấp | Cao | Rất cao | Đầu cơ mạo hiểm |
| BĐS Nghỉ dưỡng (Condotel) | Trung bình | Trung bình | Cao | Cao | Phục hồi chọn lọc |
Để có những phân tích thị trường bất động sản từ chuyên gia và các chiến lược đầu tư được cá nhân hóa, việc hợp tác với các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là một bước đi khôn ngoan. Các nhà đầu tư và phát triển dự án có thể tham khảo thêm các dịch vụ tư vấn chuyên sâu tại https://bds.vinathis.com. Để nhận các báo cáo phân tích định kỳ và tư vấn đầu tư chuyên biệt, vui lòng truy cập https://bds.vinathis.com.
Giá BĐS tại TP.HCM dự kiến tiếp tục tăng 9-11%/năm do khan hiếm cung kéo dài. Hà Nội có thể chững lại sau đợt tăng giá mạnh. Thách thức lớn nhất là thiếu hụt nhà ở xã hội.
Phục hồi theo hình "chữ K". Phân khúc cao cấp, công nghiệp tăng trưởng mạnh. Phân khúc bình dân, đất nền vẫn còn trầm lắng và khó khăn về sức mua do giá cao.
Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng từ chủ đầu tư uy tín. BĐS công nghiệp và văn phòng Hạng A tiếp tục là kênh đầu tư an toàn và bền vững.